Évaluer un actif immobilier est d’une importance capitale pour réaliser une affaire intéressante et juste. Cette opération constitue la grande interrogation des investisseurs et des propriétaires en raison de sa complexité. Heureusement, il existe trois méthodes pour déterminer la valeur d’un patrimoine immobilier.
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La technique par comparaison
La technique par comparaison est la plus ancienne et plus communément utilisée pour évaluer un actif immobilier. Avec cette approche, vous donnez une valeur sur la base de l’analyse des ventes effectuées récemment sur des biens similaires. Les experts prennent en compte les caractéristiques de la maison et de sa localisation pour faire une déduction. Ils consultent également les offres proposées sur le marché actuellement.
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Cette technique est fréquemment employée par les services fiscaux et les différentes juridictions. Qualifiée de passéiste », elle ne considère pas une éventuelle évolution haussière du marché.
Même si cette approche est populaire, elle présente des limites. En effet, lors des études des biens particulièrement atypiques, cette méthode est difficile à mettre en œuvre. Aussi, sur un marché qui a peu de transactions comparables, elle est compliquée à être utilisée.
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La stratégie par le revenu
Pour évaluer un actif immobilier, vous pouvez faire recours à la méthode par le revenu. Cette technique est le reflet du raisonnement des investisseurs avertis. Elle consiste à prendre en compte le loyer que le bien génère annuellement lorsqu’il est occupé. Vous pouvez aussi considérer le loyer théorique ou celui du marché quand la maison est vacante.
Ensuite, vous ajoutez un taux de rendement que vous allez fixer après avoir effectué une comparaison avec le marché. Cette technique vous permet de savoir si vos liquidités dégageront des revenus par rapport :
- aux obligations ;
- au marché des actions ;
- au marché monétaire.
Elle se base donc sur le rendement futur d’un actif immobilier. Les experts emploient cette méthode en raison de sa similitude avec l’approche dénommée cash-flow.
La technique par le coût de remplacement
L’approche des flux actualisés permet aussi d’évaluer un actif immobilier à moyen terme de l’investissement. Semblable à la méthode par le revenu, cette technique vous amène à projeter tous les flux financiers générés par le bien. Elle vous pousse à tenir compte des indexations et réversions possibles pendant plusieurs années d’analyse.
Avec cette approche, vous considérez l’investissement dans le temps, car le taux de rendement interne est important. Alors, vous devez mesurer ce retour sur investissement afin d’avoir une idée de la valeur du bien.
Plusieurs autres techniques existent pour évaluer un actif immobilier. Vous avez par exemple, la méthode par le coût de remplacement, indiciaire et celle dite « par sol et construction ».
