Quelle forme juridique d’investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier est une excellente option, car c’est un secteur en constante expansion. En effet, il propose plusieurs types et formes d’investissement. L’une de ces formes qui pourrait être juridique est une société d’investissement immobilière, encore appelée fonds d’investissement immobilier. Pour mieux comprendre, il faut savoir ce que c’est et connaître ses avantages.

Une Société d’investissement immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Une société d’investissement immobilier est une institution d’investissement de nature collective et non financière. Son objectif principal est d’investir dans des biens immobiliers urbains destinés à être loués par la suite. Ce type de société d’investissement est créé en tant qu’organisme de placement collectif (connu sous l’acronyme IIC) et prend la forme d’une société anonyme. Son objet social est de collecter des fonds, des actifs ou des droits auprès du grand public. Ainsi, elle les gère et les investit dans des actifs, des droits, des titres, etc. À condition que le rendement pour l’investisseur soit établi sur la base des résultats collectifs obtenus. Ce type de société a été créé en 2009, de manière très similaire à celles connues sous le nom de REIT (Real Estate Investment Trusts). Des facilités et des incitations fiscales ont été mises en place pour leur création et leur démarrage. Elles ont donc été encouragées malgré le fait que peu de personnes ont investi dans le logement.

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Avantages des sociétés d’investissement immobilier

La création d’une société d’investissement immobilier présente un certain nombre d’avantages. D’une manière générale, elles sont le moyen le plus accessible pour les investisseurs (grands et moyens) de bénéficier d’une épargne en instruments boursiers. L’investisseur peut acheter des actions de ces sociétés et réaliser un profit sur la différence entre leur prix d’achat et de vente. Ces institutions tentent de constituer des portefeuilles de valeurs mobilières à l’aide des ressources collectées auprès du public. L’investisseur a l’avantage de voir son argent investi de manière diversifiée, ce qui est un principe fondamental de la réduction des risques. Elles bénéficient aussi d’une taxe réduite. En fait, les bénéfices obtenus ne donnent lieu qu’à un impôt de 1% et, une réduction de 95 % des droits de mutation. Il existe aussi une exemption de réinvestissement pour les détenteurs de parts. Les sociétés d’investissement immobilier constituent donc un instrument d’investissement essentiel dans le secteur immobilier, car il est indispensable que leur portefeuille soit composé de biens immobiliers et que 80 % de ceux-ci soient loués.

Toutefois, pour investir, il est nécessaire de faire une étude approfondie qui comprend des facteurs tels que la taille de la société, le faible niveau d’endettement, la quantité et la qualité des investisseurs, etc.

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Les inconvénients des sociétés d’investissement immobilier

Bien que les sociétés d’investissement immobilier présentent de nombreux avantages, elles ne sont pas exemptes d’inconvénients majeurs. Ces derniers sont principalement liés à la gestion et à l’exploitation des biens immobiliers détenus par ces institutions financières.

L’un des inconvénients majeurs est l’évaluation imprécise du portefeuille qui peut conduire à une surestimation ou une sous-estimation de ses actifs. Ce problème est particulièrement aigu pour les petites sociétés où il existe peu de transparence dans le processus d’estimation. Il en découle un risque important pour les investisseurs qui peuvent être amenés à payer plus cher qu’il n’en faut pour obtenir leurs parts.

Un autre inconvénient réside dans la faible liquidité des titres émis par ces sociétés. Les actions émises ne sont pas facilement transférables, car leur vente nécessite souvent l’accord préalable du conseil d’administration et se fait sur le marché secondaire où elles ont tendance à subir une décote importante.

On peut noter les frais élevés, notamment ceux liés aux honoraires des gestionnaires et au coût du marketing destiné à attirer les investisseurs potentiels vers ces structures financières spécialisées dans l’immobilier. Les fonds collectifs ont aussi tendance à avoir une rotation rapide, ce qui augmente la fréquence des transactions et donc augmente encore davantage les frais.

Les autres formes juridiques d’investissement immobilier : comparatif et choix stratégique

Malgré les inconvénients présentés par les sociétés d’investissement immobilier, elles sont une option parmi tant d’autres pour investir dans l’immobilier. Il existe plusieurs autres formules juridiques qui offrent des avantages différents selon les besoins et les objectifs de chacun.

Le premier choix est celui de la SCPI. Cette dernière permet aux investisseurs de bénéficier du dynamisme du marché immobilier tout en évitant son corollaire, à savoir la gestion administrative et technique des biens immobiliers acquis. Les SCPI peuvent être soit fiscales, soit de rendement, ou encore diversifiées. Elles offrent un meilleur niveau de liquidité que les sociétés d’investissement immobilier classiques.

La deuxième possibilité est celle de l’OPCI. Ce dernier type d’organisme se distingue des précédents dans la mesure où il peut aussi inclure des actifs mobiliers comme des obligations ou des parts de fonds communs de placement.

Il y a le choix beaucoup plus personnel qu’est celui de l’achat direct d’un bien immobilier. Cela permet à l’investisseur une plus grande liberté quant au choix du bien acheté ainsi que sa localisation géographique mais nécessite cependant davantage d’énergie et impose souvent une implication sur place, notamment si le logement est destiné à être loué.

Aucun choix ne peut être considéré comme universellement bon ou mauvais ; cela dépend vraiment du profil investisseur ainsi que de ses capacités financières et objectifs.